Sektor Properti Masih Perkasa Bagaimana Tahun Depan?

“Kawasan industri Jababeka tidak hanya menyediakan tanah, tapi juga infrastruktur, pembuangan limbah, penyediaan air bersih, tenaga listrik dan pelabuhan.” – Tanto Kurniawan

Kawasan industri PT Jababeka Tbk (KIJA, no. 10). Jababeka sudah beroperasi hampir 25 tahun dengan luas lahan 5.600 ha di kawasan Cikarang. Menurut Tanto Kurniawan, Presiden Komisaris PT Grahabuana Cikarang, anak perusahaan Jababeka, konsep Jababeka adalah kota mandiri yang memberikan kelengkapan pada aktivitas warganya. Tanto menjelaskan, Jababeka mempunyai tiga pilar bisnis yaitu pengembangan lahan, pembangunan infrastruktur (Jababeka Infrastruktur, Bekasi Power, dan Cikarang Dry Port), dan resort (Tanjung Lesung).

Saat ini, di Jababeka beroperasi 1.360 pabrik, banyak yang dimiliki oleh perusahaan asing. Selain itu, Jababeka juga mengembangkan pemukiman, mengingat potensi pasar yang besar. Tanto melihat, siang hari ada satu juta orang beraktivitas di Jababeka, sedangkan malam hari hanya ada 400 ribu jiwa. “Ini berarti ada 600 ribu orang datang dan pergi ke Jababeka, dan mereka merupakan potensi bagi bisnis residensial kami,” kata Tanto. Dalam dua tahun terakhir, Jababeka bisa mencetak kinerja keuangan yang cukup baik.Tanto mengakui bahwa Jababeka sudah membentuk recurring income, atau penerimaan berkelanjutan dari investasi yang telah dilakukan.

Idealnya, perusahaan properti harus mempunyai pendapatan dari pengembangan lahan, dan investasi properti. Perusahaan tidak bisa hanya mengandalkan penjualan karena tanah akan habis. Sedangkan dengan investasi properti, jika lokasi tanah strategis, dia bisa membangun hunian, perkantoran, atau pabrik untuk disewakan. Investasi properti dilakukan oleh Jababeka dengan membangun apartemen yang bisa disewakan kepada tenaga kerja baik asing maupun domestik. Jababeka juga membangun sarana pendidikan salah satunya asrama mahasiswa, untuk mengakomodasi President University yang mempunyai 4.500 mahasiswa. “Kami juga membangun perkantoran yang sebagian kami gunakan sendiri, dan sebagian kami sewakan. Selain itu, kami juga membangun shopping mall sekaligus hotel melalui kerja sama dengan PT Plaza Indonesia Realty Tbk,” ujar Tanto.

Selain properti, Jababeka juga menggarap proyek infrastruktur, pembangkit listrik dengan nama Bekasi Power, dan pelabuhan kering Cikarang Dry Port. “Jadi kawasan industri Jababeka tidak hanya menyediakan tanah, tapi juga infrastruktur, pembuangan limbah, penyediaan air bersih, tenaga listrik dan pelabuhan,” ungkap Tanto. Selain itu, Jababeka juga membuat resort Tanjung Lesung di Banten dengan luas tanah 1.500 ha sebagai obyek wisata.

Keunikan Jababeka adalah ekspansinya ke luar wilayah Jabodetabek. Jababeka mendapatkan tawaran dari beberapa daerah yang terdorong untuk menggaet para investor asing. Tanto melihat ini sebagai sebuah kesempatan bagi Jababeka untuk bisa berperan dalam pemerataan ekonomi di daerah-daerah. Keuntungan membangun kawasan industri di luar Jabodetabek adalah biaya yang lebih kompetitif. “Lihat saja UMR di Jabodetabek sudah 2,5 kali lipat UMR di Jawa Tengah,” cetus Tanto. Jababeka memutuskan untuk membangun kawasan industri di Kota Kendal Jawa Tengah, melalui kerja sama dengan Sembawang Corporation, anak usaha Temasek. Tanto berargumen, Kendal memiliki miliki lokasi yang sangat strategis dengan luas 800 ha. Dekat dengan laut, tidak jauh dari Bandara Achmad Yani Semarang. Selain itu, Kendal ditopang daerah-daerah yang masih kosong sehingga tidak ada kesulitan untuk melakukan pembebasan lahan.

Jababeka juga melirik daerah di luar Pulau Jawa, yaitu Morotai, Maluku. Jababeka melihat, secara geografis Morotai sangat strategis, dekat dengan Taiwan, Jepang, dan Filipina. “Jika berhasil, tentunya berkembangnya Morotai akan memberikan citra positif kepada Indonesia Timur,” kata Tanto. Strategi, rencana ekspansi, dan pendapatan mendorong Jababeka semakin percaya diri menghadapi tahun perlambatan. Menurut Tanto, Jababeka tetap optimis tahun depan, walaupun pertumbuhannya tidak akan sebagus dari 2012 ke 2013. Tanto menargetkan accounting sales bisa bertahan lebih dari 25%, sedangkan marketing sales mungkin sekitar 10%.

Meyriana melihat kawasan industri di Cikarang masih memiliki potensi yang cukup tinggi. Di kawasan Cikarang sendiri, Jababeka dan Lippo Cikarang adalah pengembang yang sudah kuat dan cukup lama. Lippo Cikarang, menurutnya, memiliki basis industrial, kemudian membangun fasilitas seperti perumahan, komersial, dan bisnis center, yang mana sebelumnya juga telah dilakukan terlebih dahulu oleh Jababeka, bahkan Jababeka berkomitmen menghadirkan berbagai fasilitas infrastruktur lainnya sehingga semakin menambah kelengkapan dari suatu kota melalui Water Treatment Plant, Waste Water Treatment Plant, Power Plant, Golf, hingga Dry Port. Baik Jababeka maupun Lippo Cikarang memiliki konsep sama-sama mengembangkan suatu kota secara sinergis. Memang, Jababeka mempunyai lebih banyak penduduk. Jumlah pekerja di sana jauh lebih banyak dibandingkan Lippo Cikarang. “Meskipun begitu, saya melihat kedua perusahaan dapat saling melengkapi,” pendapat Meyriana.

Senada dengan Meyriana, Loh juga berpendapat, Lippo Cikarang bersinergi dengan Jababeka untuk membangun wilayah Cikarang. “Membangun akses tol di kilometer 34, merupakan salah satu sinergi kami untuk membangun kawasan Cikarang. Akses ini bisa digunakan bersama-sama.” ungkap Loh. Secara terpisah, Tanto juga memberi afirmasi bahwa kompetisi yang mereka jalani saat ini sangat sehat karena sama-sama membangun Cikarang.

Tahun depan mungkin memang bukan lagi tahunnya properti. Namun, melihat rencana dan strategi para pengembang, pelemahan yang terjadi tidak akan terlalu parah. Modernland, Lippo Cikarang, dan Jababeka adalah tiga dari beberapa emiten properti yang tetap optimis dengan strateginya untuk menjaga keberlanjutan bisnis mereka.